《遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題的處理方案》政策解讀
一、制定背景及必要性
自2016年不動產統一登記以來，由于歷史上房地分開管理、登記不規范、相關法律法規標準變化等原因，在不動產登記中存在房地不一致、超面積建設、無審批手續等一系列歷史遺留問題，導致群眾辦證困難，歷史遺留問題若得不到及時妥善解決，將直接影響我縣不動產統一登記制度的平穩有序實施乃至社會和諧穩定。為積極穩妥推進我縣不動產統一登記工作，切實保護權利人合法權益，按照“依法依規、尊重歷史、面對現實、為民利民”原則，特制定此處理方案。
二、制定依據
（一）《自然資源部 國務院國資委關于推進國有企業盤活利用存量土地有關問題的通知》（自然資發〔2022〕205號）
（二）《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）
（三）《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）
（四）湛江市自然資源局關于印發《湛江市不動產統一登記有關問題的處理意見》的通知（湛自然資（國土）發〔2019〕1707號）
（五）《不動產登記暫行條例》
（六）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（中華人民共和國國務院令第55號）
（七）《劃撥土地使用權管理暫行辦法》(國家土地管理局令〔1992〕第1號)
（八）《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）
（九）《國土資源部監察部關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發[2007]78號）
（十）《湛江市人民政府關于印發湛江市市區中心城區違法建筑分類處理方案的通知》（湛府規〔2017〕1號）
（十一）《湛江市人民政府辦公室文件呈批表》（辦文編號：G09690號）和市房管局、市國土資源局、市財政局《關于土地為劃撥性質的房地產分層分戶轉讓抵押相關問題的請示》（湛房報〔2009〕67號）
（十二）《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》
（十三）《遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》
（十四）《遂溪縣人民政府關于印發遂溪縣全面推進農村商業銀行組建工作實施細則的通知》（遂府〔2017〕48號）
三、主要內容
《處理方案》的出臺，是為了妥善解決2016年6月30日遂溪縣不動產統一登記實施前，在本縣城鎮規劃區范圍內的不動產登記難問題。《處理方案》主要從處理原則、適用范圍及時間、分類處理、款項及費用收繳辦法、實施時間和其他等六個方面進行表述，在前期全面梳理摸排的基礎上，結合本縣實際情況， 對不動產登記中存在的六大類問題給出了明確的處理意見。
第一大類：關于已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證問題。
（一）適用范圍：已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證的。
（二）具體類型：
1. 有符合劃撥規定的土地權屬來源。
2. 有合法出讓土地權屬來源。
3. 已分層分套辦理了房屋產權證的政策性住房、集資房，土地性質為劃撥的。
第二大類：關于已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續問題。
（一）適用范圍：已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續的。
（二）具體類型：
1. 已辦理相關報建、竣工驗收手續的。
2. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規定》實施前建成的房屋，沒有合法建設、竣工工程手續的。
3. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規定》實施后至2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施前建成的房屋，沒有合法建設手續的。
第三大類：關于行政事業單位、國資企業已辦理土地證但地上房屋未辦理房產證的問題。
（一）適用范圍：行政事業單位、國資企業已辦理土地證但地上房屋未辦理房產證的。
（二）具體類型：行政事業單位、國資企業已辦理土地使用證，房屋已建好使用未辦理房產證的，沒有《建設用地規劃許可證》《建設工程施工許可證》以及未取得《竣工驗收備案表》的。
第四大類：關于房改房手續未完善無法辦理不動產登記的問題。
（一）適用范圍：房改房手續未完善無法辦理不動產登記的。
（二）具體類型：
1. 單位職工未按規定辦理房改房手續的。
2. 非單位職工購買的。
第五大類：住宅小區（含獨立幢）違反土地規劃條件超容積率或超建筑面積建設的問題。
（一）適用范圍：住宅小區（含獨立幢）違反土地規劃條件超容積率或超建筑面積建設的。
（二）具體類型：
1. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施前已取得《建設工程規劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續齊備，土地沒有設定容積率，應計容面積沒有超過建設工程規劃批準面積的。
2. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施前以及實施后至2016年6月30日遂溪縣不動產統一登記實施前已取得《建設工程規劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續齊備，土地沒有設定容積率，但應計容面積超過工程規劃批準面積；或原始檔案資料依據《關于公布實施遂溪縣城區國有土地使用權基準地價的通知》（遂價（2010）6號）已取得政府或政府部門相關批準設定容積率并繳納相關土地出讓金，但應計容面積或建設工程規劃批準面積超過此容積率開發強度的。
3. 樓盤負擔了道路和巷道等部分公共設施配套用地，且有相關土地權屬來源佐證材料的。
4. 違反土地規劃條件超容積率或超建筑面積建設的。
第六大類：關于不同時期、不同類型的土地處置遺留問題。
（一）適用范圍：不同時期、不同類型的土地處置遺留問題。
（二）具體類型：
1. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規定》實施前用地單位（包括行政企事業單位）因倒閉、破產、撤銷、兼并、搬遷等方式處置土地。
2. 在2007年6月30日《國土資源部 監察部關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》實施前通過協議轉讓取得的，并簽訂土地轉讓合同的工業用地。
3. 原遂溪縣縣城建設辦公室因縣城建設和開發需要對拆遷安置戶和困難戶安排土地建房的。
4. 少數集體企業或鎮（街）、村于20世紀90年代使用集體土地進行工廠、加油站等非住宅建設的。
5. 原個別單位或個人與中林集團雷州林業局有限公司、廣東省廣前糖業發展有限公司簽訂相關征地協議，已繳納相關款項，但至今未有辦理用地審批手續的。
6. 單位、個人已使用土地（房產），但實際用地面積與證載（批準）面積不一致的。
四、實施時間
《處理方案》自2024年3月18日實施，有效期三年。
